Cesión de solar a cambio de obra futura. Renacimiento de la figura

Resumen

El negocio de cesión de solar a cambio de obra, tiene en la actualidad una revalorización, que se pone de manifiesto fundamentalmente debido a las necesidades de índole económica que se producen tras la crisis global y especialmente la del mercado de la construcción. Se trata de un negocio que puede revestir una pluralidad de formas y en función de su configuración podemos aproximar la figura bien a supuestos de comunidad o de base asociativa, o bien a la permuta; teniendo en este último caso una regulación legal algo mas exhaustiva, y siendo este modelo el que en sus orígenes era el más frecuente. En nuestro ordenamiento, la cesión de solar a cambio de obra se encuentra carente de regulación legal completa y unitaria; contamos con la referencia del artículo 13 del Reglamento hipotecario, vaciado de contenido tras la decisiva sentencia del TS de 31 de enero de 2001. Es por ello que, a los efectos de dar solución a muchos de los problemas que la figura plantea, se acude en el estudio al contrato de permuta, para tratar de aplicar por analogia sus normas en la medida en que son compatibles, y excluir la aplicación de aquellas vinculadas al “precio” que no pueden tener cabida. También se acude al derecho comparado, especialmente el francés, italiano, alemán, o la legislación catalana, que sí ha regula la figura, en cada una de las cuestiones más complejas que se van analizando. La metodología utilizada, analítica y descriptiva, parte del análisis de los elementos que componen el negocio, los efectos del mismo, y las consecuencias del incumplimiento, para dar respuesta a cada cuestión por el derecho propio y comparado, la doctrina y la jurisprudencia. Como resultará de este análisis, estimamos como lícita y mas beneficiosa para las partes, la hipótesis por la que el cedente no se desprende de la propiedad del solar, sino que se constituye una comunidad entre cedente y cesionario, que posteriormente tras la ejecución de la edificación y declaración de obra nueva se convertirá en propiedad horizontal. Entendemos que esta fórmula garantiza mejor el derecho sobre la cosa futura que le corresponde a la parte mas desprotegida, el cedente, y potencia este negocio que tiene una destacada función social.